神戸市東灘区のマンションで雨漏り発生！原因・修理・管理組合の対応は？

2025年7月21日

「マンションの天井からポタポタ水が…」
「管理組合に連絡したけど、なかなか動いてくれない」

神戸市東灘区は海と山に挟まれた気候の影響から、湿気・塩害・強風などで建物が劣化しやすい環境にあります。

築年数の経過したマンションでは、屋上や外壁、バルコニーからの雨漏りトラブルが近年増加中です。

この記事では、東灘区で実際に多い「マンション雨漏り」の原因と修理の流れ、管理組合や居住者の対応について、分かりやすく解説していきます。

マンションの雨漏り、よくある原因とは？

屋上の防水層の劣化

築20年以上経過したマンションでは、屋上防水層が紫外線や風雨によって劣化し、水の侵入を許す状態になっていることがあります。東灘区では強風・海風の影響で劣化が早まりやすい傾向があります。

外壁のひび割れやシーリング切れ

外壁に入ったクラックや、サッシ回りのシーリング（目地材）の劣化も雨漏りの要因となります。とくに梅雨や台風時期は、横殴りの雨で普段気づかない隙間から水が浸入することも。

バルコニー・排水口の詰まり

バルコニーに設置された排水口が落ち葉やゴミで詰まり、オーバーフローして階下に漏水するケースもあります。特にマンション上層階の居住者が気づきにくいため、注意が必要です。

修理の流れ｜管理組合と住民の役割分担を知っておこう

マンションでの雨漏り修理には、以下のようなステップがあります。

1. 雨漏りを発見したらすぐに管理会社・組合へ連絡

まずは自分の部屋だけでなく、共用部や他の住戸にも被害が出ていないか確認しましょう。管理会社や管理組合にすぐに連絡することが大切です。

2. 原因の特定調査

専門業者による散水試験や赤外線カメラを用いた調査が行われます。原因箇所が共用部か専有部かにより、修理費の負担者が変わるため、調査は慎重に行う必要があります。

3. 原因箇所に応じた修理と費用負担の判断

共用部（屋上・外壁・バルコニーの構造部分） → 管理組合の費用負担
専有部（天井裏の給水管など） → 原則として所有者負担
グレーゾーン（サッシ回りなど） → 管理規約によるが、折半や協議の上対応するケースも

4. 管理組合の決議と業者手配

大規模な修繕であれば、理事会や総会での承認が必要です。軽微な修理は管理会社の判断で業者を手配できることもあります。

東灘区の気候とマンション雨漏りリスク

神戸市東灘区は、海と山に挟まれた地形により、独特の気象条件を持つエリアです。この気候特性が、マンションの雨漏りリスクを高める要因になっていることをご存知でしょうか？
以下では、実際に雨漏りに影響を及ぼす具体的な気象要素と、それぞれのリスクについて解説します。

南側から吹く湿った海風と潮風

東灘区は瀬戸内海に面しており、日常的に海風や潮風の影響を受けます。このような環境では、鉄製の手すりや屋上設備の金属部品が塩害で早期にサビつく可能性があります。また、塩ビ製の排水ドレンや配管類も劣化が早まり、そこから雨水が建物内部に侵入することも。

六甲山からの吹き下ろし風

東灘区北部にそびえる六甲山からは、強い吹き下ろし風が発生しやすく、これが屋根材や外壁のコーキングにダメージを与える原因になります。とくに、屋上のシート防水やベランダの防水層が「めくれたり浮いたり」することで、隙間から雨水が侵入する事例が報告されています。

夏と冬の激しい温度差

東灘区では、夏は高温多湿、冬は北風が冷たくなる日が続きます。こうした寒暖差により、建物に微細な「膨張と収縮」が繰り返され、シーリング（目地のゴム材）や外壁の継ぎ目部分に亀裂が発生しやすくなります。ひび割れからの雨水浸入は、最も多い雨漏り原因のひとつです。

火災保険や共済は使える？

共用部の被害 → 基本的に管理組合の火災保険で対応

管理組合が加入している火災保険に、共用部の損害がカバーされる特約がある場合、保険金で修理が可能です。ただし、経年劣化ではなく「台風・雹・落雷」など災害が原因であることが条件です。

専有部の被害 → 各住戸の保険で対応

専有部（室内）のクロスや家財の損害は、個人が加入している火災保険で対応します。備えておくと安心です。

信頼できる修理業者の選び方（東灘区エリア）

✅ マンションや集合住宅の雨漏り修理実績が豊富か

一般戸建てとは異なり、マンションでは構造上の制約や管理組合との調整などが必要になるため、「マンション修繕の経験」がある業者が安心です。東灘区内で過去に複数の集合住宅修繕を手がけているか確認しましょう。

✅ 散水調査や赤外線カメラを使った高度な雨漏り診断に対応しているか

原因が一見して分かりにくいマンションの雨漏りには、正確な調査が不可欠です。非破壊調査や散水試験など、適切な手法を用いる業者を選ぶことが、再発防止の第一歩となります。

✅ 見積もり内容や原因説明が明瞭・丁寧であるか

専門用語ばかりで説明が不明瞭な業者には要注意です。「どこが、なぜ漏れているか」「どう直すか」「費用の内訳は？」など、素人にも分かるように説明してくれる姿勢が大切です。

✅ 保証内容や施工後のフォロー体制が明示されているか

工事後の雨漏り再発リスクに備え、保証期間の明記や施工後の写真提出、点検制度など、万全なアフターサービスが整っている業者を選びましょう。

✅ 神戸市東灘区での施工事例やGoogle口コミが高評価か

「岡本」「住吉本町」「深江南町」など、東灘区内の実績があると、気候や建物特性を踏まえた適切な対応が期待できます。また、Googleや地域口コミサイトでの評価も信頼性を測るうえで重要です。

よくある質問（FAQ）

Q1. マンションの雨漏り調査にはどんな種類がありますか？

A. 主に3つの調査方法があります。
1つ目は「目視調査」で、ひび割れやシーリング切れを直接確認します。
2つ目は「散水調査」で、雨漏り再現のために特定箇所に水をかけて原因を特定します。
3つ目は「赤外線サーモグラフィー調査」で、壁や天井の内部の湿気を非破壊で検出できます。
調査は1日で完了することが多く、専門業者に依頼すると正確な診断が期待できます。

Q2. 雨漏り修理の見積もりを取るのに費用はかかりますか？

A. 一般的には無料で見積もりを行う業者が多いですが、赤外線調査や足場設置が必要な場合は有料調査になることもあります。
複数社で相見積もりを取ることで、内容や価格を比較しやすくなります。

Q3. 修理期間はどのくらいかかりますか？

A. 雨漏りの原因や規模によって異なりますが、簡単な部分補修なら1〜2日、防水層の全面改修が必要な場合は1週間〜10日程度かかることもあります。
天候に左右されるため、梅雨や台風シーズンは工期が延びる可能性もあります。

Q4. 管理組合の許可が下りないと修理できないの？

A. 共有部分（外壁・屋上など）の修理は、原則として管理組合の承認が必要です。
一方で、専有部分（室内の天井や壁クロスなど）の補修は、居住者の判断で行えます。
ただし、修理内容が共用部分に影響する場合は、必ず管理会社や理事会への報告をしましょう。

Q5. 修理前に入居者がやるべきことはありますか？

A. はい、以下の3点が重要です：
① 被害箇所の写真を撮影しておく
② 雨漏り発生日時と状況をメモする
③ 管理会社にすぐ連絡し、対応フローを確認する
この3点を準備しておくことで、原因調査や保険対応がスムーズになります。

Q6. 雨漏りが再発した場合、業者に責任は問える？

A. 多くの優良業者は、防水工事や補修に対して5〜10年の保証を設けています。
保証書が交付された場合は、再発時に無償で対応してもらえることがほとんどです。
契約時に保証の有無や範囲をしっかり確認しておきましょう。

Q7. 雨漏りを放置するとどうなりますか？

A. 建物内部の構造材（鉄骨やコンクリート）に水がしみ込み、サビや劣化が進行します。
また、カビの発生により室内の空気環境が悪化し、健康被害につながることも。
一度傷んだ構造体の補修は大規模になるため、早めの対応が重要です。

Q8. 屋上の防水層はどれくらいの周期で点検すべき？

A. 一般的には10年ごとに全面改修、5年ごとに定期点検が推奨されます。
とくに東灘区のように海風や風雨の影響が強い地域では、トップコートの再塗布や簡易メンテナンスを3〜5年に一度実施するのが理想です。

Q9. 火災保険は使えるの？

A. 原因が「台風・強風・雹・落雷」などの自然災害であれば、火災保険の対象になるケースがあります。
ただし、経年劣化や管理不備による雨漏りは対象外です。
申請には「被害写真」「修理見積書」「被害診断書」などが必要となるため、保険申請に慣れた業者を選ぶと安心です。

Q10. マンション全体の修繕計画に雨漏り対策は含まれている？

A. 多くの管理組合では、大規模修繕計画に屋上防水や外壁改修が組み込まれています。
しかし、細かな雨漏りリスク（ひび割れ・シーリング劣化など）に対応できていないケースもあるため、個別の調査と提案が必要な場合もあります。
理事会や管理会社と連携し、必要に応じて追加点検を依頼しましょう。

まとめ｜神戸市東灘区のマンション雨漏りは「早期発見・共有」がカギ！

神戸市東灘区のように気候変化の激しい地域では、マンションの屋上・外壁・バルコニーなどからの雨漏りリスクが高まります。

いざというときに慌てないためにも、住民同士の連携と、管理組合・管理会社とのスムーズな情報共有が重要です。早期対応・適切な修理・再発防止の計画を立て、安心して暮らせる住まいを守りましょう。

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